Dem Mieter einer Wohnung wurde Handel mit Betäubungsmitteln vorgeworfen. Anlässlich einer richterlich angeordneter Durchsuchung stürmte ein Sondereinsatzkommando der Polizei die Wohnung und stieg über ein Fenster ein. Hierbei die Wohnung beschädigt. Der Vermieter verlangte Schadensersatz im Wege der Amtshaftung.
Vor dem Landgericht hatte der Vermieter Erfolg. Das Berufungsgericht, das Oberlandesgericht Naumburg jedoch wies die Klage ab. Im wesentlichen mit der Begründung, dem Vermieter sei kein Sonderopfer abverlangt worden, da er mit der Vermietung die Kontrolle und Einflussmöglichkeit über die Verwendung der Wohnung freiwillig aufgegeben habe. Folglich sei die damit verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehende Beschädigungen Bestandteil des Mietzinses und deshalb kein Sonderopfer. So auch hier die Beschädigungen durch das Eindringen des SEK.
Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision ein und der Bundesgerichtshof entschied zu seinen Gunsten. Das Urteil des OLG wurde aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Dem Vermieter habe Anspruch auf Schadensersatz wegen eines enteignenden Eingriffs. Ein enteignender Eingriff liegt in der Regel dann vor, wenn rechtmäßige hoheitliche Maßnahmen bei jemandem unmittelbar zu Nachteilen führen und er diese Nachteile aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen hinnehmen muss, diese jedoch die Schwelle des Zumutbaren überschreiten. Durch den enteignenden Eingriff werde das Eigentum zwangsweise von staatlicher Seite beeinträchtigt und der Betroffene im Vergleich zu anderen ungleich behandelt. Hierdurch werde er zu einem Sonderopfer für die Allgemeinheit gezwungen.
Hier sei zu beachten gewesen, dass das Eigentum des Vermieters aufgrund der Strafverfolgung und damit im öffentlichen Interesse beeinträchtigt worden sei. Durch diesen Eingriff sei der Vermieter anders als andere Vermieter zu einer Aufopferung im öffentlichen Interesse gezwungen worden. Bei einer Erstürmung der Wohnung durch ein Sondereinsatzkommando verwirkliche sich auch nicht das allgemeine Lebensrisiko eines Vermieters.
Die Erbringung eines Sonderopfers sei durch die Vermietung nicht ausgeschlossen gewesen. Ein Betroffener müsse die Schäden nur dann selbst tragen, wenn er sich freiwillig in eine gefährliche Situation bringe, was jedoch bei einer Vermietung nicht der Fall sei. der Mieter zahle den Mietzins auch nur für den vertragsgemäßen Gebrauch und nicht für den vertragswidrigen Gebrauch, wobei es sich beim Handel mit Betäubungsmitteln handele. Der Mietzins sei keine Gegenleistung für das vertragswidrige Handeln des Mieters.
Anders stelle sich der Sachverhalt jedoch dar, wenn der Vermieter davon weiß, dass der Mieter die Wohnung zur Begehung von Straftaten nutzt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.03.2013– III ZR 253/12 –
